Із одного боку, непогано, що влада опікується проблемами функціонування ОСББ. Люди, які їх утворили, є найактивнішими та найбільш небайдужими нашими співгромадянами, і, безумовно, заслуговують на підвищену увагу з боку законодавців. З іншого боку, чи полегшить така увага життя об’єднанням співвласників? Аналіз прийнятого у першому читанні проекту Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку" дає чітку відповідь “ні” на це запитання.
Щоб не обтяжувати читача, ми виділимо два напрямки аналізу запропонованих законодавчих нововведень. Перший присвячений концептуальним засадам, які запропоновані у Проекті. У другому – стисло проаналізуємо нововведення до Закону прикладного характеру.
Кому належать ліфт і дах?
Запропоновані зміни до Цивільного кодексу в основному стосуються уточнення переліку об’єктів, що належать власникам окремих приміщень у будинку на праві спільної власності. Але статус цієї спільної власності не змінюється – спільна сумісна.
Застосування права спільної сумісної власності для спільного майна багатоквартирного будинку є дуже сумнівним в принципі. Статтею 370 Цивільного кодексу (до якої змін не вноситься) встановлено, якщо домовленістю між співвласниками, законом або рішенням суду не встановлено чогось іншого, то вважається, що частки кожного із співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними. Відповідно, рівними повинні бути і витрати на утримання такого майна.
Річ у тому, що ні в цьому законопроекті, ні в будь-якому чинному законі нічого «іншого» щодо розподілу часток у праві спільної власності на майно в багатоквартирному будинку між співвласниками не встановлено. Більше того, деякі власники квартир навіть не здогадуються, що на них лежить тягар утримання спільного майна. При приватизації їм ніхто цього не пояснив, хоча відповідна норма міститься у Законі України «Про приватизацію державного житлового фонду». У свідоцтві про приватизацію зазначено лише право приватної власності на квартиру, але не право спільної власності на дах, ліфти та прибудинкову територію тощо.
При нашій «паперовій» приватизації не відбулося приватизації фактичної, коли нові власники житла свідомо беруть на себе усі відповідні права то обов’язки. Звідси потім випливають конфлікти інтересів: власник квартири на першому поверсі не хоче платити за утримання ліфта (він ним не користується) чи ремонт покрівлі (на нього з даху не тече). А власник квартири на останньому поверсі, відповідно, не бажає викладати гроші за ремонт каналізації у підвалі, оскільки для нього це не актуально.
Щось «інше» можна встановити домовленістю між співвласниками на загальних зборах, і це повинно бути закріплено у протоколі. Але це питання, якщо його винести, може спричини сварки між співвласниками та повністю заблокувати подальшу роботу ОСББ.
Неважко здогадатися також, що прецедент «розбору польотів» у суді з цього приводу може взагалі обернутися вироком для ОСББ як ідеї.
Заради справедливості слід зазначити, що серед змін до закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачається механізм розподілу витрат на утримання спільного майна між співвласниками пропорційно до розміру приміщень, якими вони володіють. Проте за умови спільної сумісної власності на таке майно це – не більше ніж балачки на користь не дуже бідних. Будь-який кваліфікований юрист, що має досвід судових справ, у суді як двічі по два доведе, що вимоги до нього щодо сплати на утримання будинку за його пентхаус більшої суми порівняно з власником однокімнатної квартири суперечить нормам Цивільного кодексу.
Та це ж несправедливо! – скаже читач - та буде правий. Так де ж вихід?
Механізм розподілу витрат на утримання спільного майна в тому ж самому Цивільному кодексі передбачений, але для майна, що перебуває у спільній частковій власності. Так, статтею 360 встановлено, що «Співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна…»
Та хіба не логічніше буде перевести статус спільного майна у багатоквартирному будинку зі спільної сумісної у спільну часткову власність? То чому цього не роблять?
Відповідь, що лежить на поверхні, така. Хтось – колись – чогось не додумав, і зараз вперто чіпляється за нежиттєздатний механізм, щоб не розписуватися у власній недолугості.
Відповідно до статті 369 Цивільного кодексу розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. Тобто для того, щоб прийняти законне рішення щодо визначення форми управління будинком, щодо найму того чи іншого управителя, щодо ремонту, утеплення чи реконструкції будинку потрібно отримати письмову та нотаріально посвідчену (!) згоду 100% власників приміщень у ньому. Для багатоповерхівок це можливо хіба що теоретично: адже завжди є власники, які у ньому не проживають, будуть такі, кому не подобається запропонований варіант рішення, а деякі люди принципово проти будь-якої пропозиції.
У такій ситуації дуже спокусливою виглядає ідея залишити ОСББ – юридичну особу єдиним законним механізмом прийняття подібних рішень за умови, коли не можна досягти абсолютної згоди співвласників. Спокусливою вона є не лише для відданих апологетів ОСББ. Влада виграє набагато більше.
В Україні наразі ОСББ створені десь у 10% багатоквартирних будинків від їх загальної кількості. Усі інші залишаються на відкуп місцевій владі.
Чия земля?
Якщо аналіз норм Цивільного кодексу попри всю їхню важливість для пересічного громадянина представляє справжній інтерес для кола зацікавлених фахівців, то запропоновані зміни до земельного законодавства зачіпають кожного мешканця багатоквартирного житлового фонду.
Серед змін, що вносяться цим законопроектом до 382 статті Цивільного кодексу, є норма щодо належності власникам окремих приміщень багатоквартирного будинку на праві спільної власності земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок та належних до нього будівель і споруд. Це добре, саме так і повинно бути. Але читаймо далі, чи не підготували нам законодавці якогось сюрпризу?
І такий сюрприз знаходиться. Чинною редакцією статті 42 Земельного кодексу встановлено, що «У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників». Цією нормою ОСББ активно користуються, деяким навіть пощастило отримати прибудинкову територію у власність.
А ось норма, що пропонується на заміну згаданої вище: «Земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, а також належні до нього споруди, будівлі та прибудинкова територія, надаються об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку у постійне користування». Про безоплатну передачу у власність вже не йдеться, і це певною мірою насторожує.
Хоча при здоровому розмірковуванні заспокоюєшся – земельна ділянка повинна належати власникам окремих приміщень будинку, а не ОСББ. ОСББ взагалі є не власником будинку, а лише юридичною особою, яка легітимно представляє інтереси усіх співвласників спільного майна цього будинку, включаючи й прибудинкову територію. Логічно, коли власники приміщень отримують земельну ділянку у спільну сумісну власність (як це й передбачено законодавством) а згодом, при створенні ОСББ, передають йому цю ділянку у користування.
Але всі найкращі сподівання розлітаються на порох, коли читаєш запропоновані зміни до статті 92 Земельного кодексу. Частиною другою цієї статті встановлюється, що об’єднання співвласників багатоквартирного будинку набувають права постійного користування земельною ділянкою із земель … державної та комунальної власності!
А де ж «спільна сумісна власність власників окремих приміщень у багатоквартирному будинку»? То що, нас знову банально шиють у дурні?
Суворо кажучи, факт появи права спільної власності у багатоквартирному будинку настає з моменту приватизації першої квартири у ньому. В Україні на сьогодні приватизовано понад 95% квартир. Таким чином, кожен багатоквартирний житловий будинок разом зі своєю прибудинковою територією перебуває у спільній сумісній власності.
І якщо сам будинок передавати у таку власність не потрібно (вона настає автоматично з оформленням приватизаційних паперів), то земельну ділянку – обов’язково, оскільки до цього вона перебувала у комунальній власності. З оформленням відповідної землевпорядної документації.
Для цього потрібні чіткі законодавчі механізми, а їх не існує. Не з’являються вони і в законопроекті, що аналізується. Причина проста – порядок цифр вартості клаптика земельки у столиці, містах-мільйонніках, курортних містах уявляє собі кожний. В інших містах подешевше, але й апетити у місцевих чиновників скромніші.
На сьогодні питання відведення земельної ділянки є найбільш спірним при створенні та функціонуванні ОСББ через свою недостатню законодавчу визначеність. Тож влада вдалася до рішучого кроку – ось вам поправки до закону, як ви й просили.
Якщо ви такі розумні, рішучі та дієві, що створили ОСББ – забирайте прибудинкову територію у постійне користування. Нам не страшно, бо ми також розумні, рішучі та дієві. А не страшно з кількох причин.
По-перше, ви ще спробуйте її оформити на практиці. Кожен, хто намагався отримати прибудинкову територію у власність чи хоча б у постійне користування ОСББ за чинним законодавством, знає з власного досвіду, наскільки це складно та ще й дорого.
По-друге, може ОСББ ще й самоліквідується, і тоді ділянка повернеться у розпорядження місцевої влади. Голови існуючих ОСББ не з розмов знають, що все тримається практично на їх ентузіазмі. А якщо ентузіазм згасне? А якщо людина просто змінить місце проживання? «Настоящих буйных мало, вот и нету вожаков» - це вже класика.
По-третє, в резерві є оті 90% будинків, де ОСББ не створені. Там нікому ділянку навіть у користування відводити не потрібно – з розпоряджанням нею місцева влада якось на власний розсуд впорається.
Чергова реформа соціально значимого законодавства є черговою ілюстрацією діалогу влади з народом:
«- Нам же обіцяли … (в даному разі, наприклад, землю у спільну власність власників окремих приміщень у багатоквартирному будинку) …
Ну-у-у, обіцяти – не значить одружитися».
Прикро.
Ігор Ліскі, координатор напрямку "Сучасна інфраструктура" Уряду Змін
Вікторія Руденко, експерт робочої групи напрямку "Сучасна інфраструктура" Уряду Змін
Офіційний портал "Фронту змін"
Комментариев нет:
Отправить комментарий